Podatek od nieruchomości (OZB) w Holandii może stanowić znaczący wydatek dla właścicieli mieszkań i domów – średnio 2000-4000 euro rocznie. Stawki ustalane są przez gminy i wahają się od 0,05% do 0,3% wartości WOZ nieruchomości. System holenderski różni się znacznie od polskiego, gdyż podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości aktualizowana corocznie. Poznaj zasady obliczania OZB i dowiedz się, jak skutecznie odwołać się od zawyżonej wyceny.
Wartość WOZ jako podstawa naliczania podatku
Kluczem do zrozumienia holenderskiego podatku od nieruchomości jest wartość WOZ (Waardering Onroerende Zaken). To oficjalna wycena każdej nieruchomości w Holandii, ustalana corocznie przez gminę na podstawie cen transakcyjnych z okolicy. Wartość WOZ określana jest na dzień 1 stycznia roku poprzedniego – dla podatku w 2025 roku podstawą jest wartość z 1 stycznia 2024. Gmina wysyła decyzję WOZ zazwyczaj w lutym wraz z naliczeniem podatku.
System OZB składa się z dwóch części: podatku dla właścicieli (eigenarenheffing) i podatku dla użytkowników (gebruikersheffing). Właściciele płacą obie części, najemcy tylko podatek użytkownika od nieruchomości niemieszkalnych. Stawki różnią się znacznie między gminami – Amsterdam stosuje stawkę około 0,04% dla właścicieli mieszkań, podczas gdy mniejsze gminy mogą pobierać nawet 0,3%. Dla domu o wartości WOZ 400 000 euro w Amsterdamie zapłacimy około 1600 euro rocznie.
Gminy oferują różne sposoby płatności: jednorazowo z 1-2% rabatem, w ratach miesięcznych przez automatyczne pobranie, lub w 10 ratach przy płatności samodzielnej. Brak terminowej płatności skutkuje naliczeniem odsetek i kosztów windykacji. Właściciele nieruchomości komercyjnych płacą wyższe stawki – średnio 0,3-0,5% wartości WOZ. Podatek można odliczyć od przychodu z wynajmu przy rozliczeniu rocznym.
Procedura odwołania i praktyczne wskazówki
Nie zgadzasz się z wyceną WOZ? Masz 6 tygodni na złożenie bezpłatnego odwołania (bezwaarschrift). Sukces odnosi około 40% odwołujących się, a średnia obniżka to 5-15% wartości. Kluczowe jest przedstawienie dowodów: raportów sprzedaży podobnych nieruchomości z okolicy, wyceny rzeczoznawcy lub dokumentacji wad budynku. Gmina musi rozpatrzyć odwołanie w ciągu 6-12 tygodni.
Najczęstsze podstawy skutecznego odwołania to: błędna powierzchnia w dokumentach gminy, nieuwzględnienie wad konstrukcyjnych, porównanie do droższych nieruchomości z lepszej lokalizacji, lub pominięcie negatywnych czynników jak hałas czy zanieczyszczenie. Warto sprawdzić wyceny sąsiadów na portalu WOZ-waardeloket – duże rozbieżności dla podobnych domów to mocny argument. Profesjonalne firmy oferują pomoc w odwołaniach za prowizję 30-40% zaoszczędzonej kwoty.
Polacy kupujący nieruchomość w Holandii często są zaskoczeni pierwszą decyzją podatkową. Warto wiedzieć, że OZB doliczany jest proporcjonalnie od daty zakupu – nie płacisz za cały rok. Przy wynajmie nieruchomości możesz przenieść podatek użytkownika na najemcę (tylko dla lokali użytkowych). Seniorzy powyżej 65 lat z niskimi dochodami mogą ubiegać się o zwolnienie lub obniżkę podatku w ramach kwijtschelding.
