Austriackie prawo najmu (Mietrechtsgesetz – MRG) oferuje jedne z najsilniejszych zabezpieczeń lokatorów w Europie, szczególnie w budynkach wybudowanych przed 1945 rokiem. System ochrony najemcy obejmuje regulację wysokości czynszu, ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy przez właściciela oraz prawo do przekazania mieszkania członkom rodziny. Dla Polaków szukających lokum w Wiedniu, Grazu czy Innsbrucku, znajomość przepisów Vollaufwendung i Teilaufwendung determinuje nie tylko wysokość czynszu, ale także zakres praw i obowiązków w relacji z wynajmującym.
Rodzaje umów i regulacje czynszowe
Unbefristeter Mietvertrag (umowa na czas nieokreślony) zapewnia najsilniejszą ochronę – wypowiedzenie przez właściciela możliwe tylko z ważnych powodów określonych w MRG, takich jak zaległości w czynszu powyżej 2 miesięcy lub rażące naruszenie porządku domowego. Befristeter Mietvertrag (umowa terminowa) zawierana minimum na 3 lata, po upływie może być przedłużona lub przekształcona w bezterminową. Richtwertmiete obowiązuje w budynkach sprzed 1945 roku – maksymalny czynsz bazowy wynosi 6,68 euro/m² w Wiedniu (2025), z możliwością dodatków za wyposażenie i lokalizację do maksymalnie 10-12 euro/m². Kategoriemiete w starszych budynkach ustala czynsz według kategorii mieszkania (A-D) w zależności od standardu, od 2,24 do 5,39 euro/m². Freie Miete (wolny czynsz) dotyczy nowych budynków po 1945 roku i mieszkań powyżej 130m² – brak górnych limitów, średnie ceny w Wiedniu 12-18 euro/m². Kaution (kaucja) maksymalnie 6 miesięcy czynszu brutto, zazwyczaj 3 miesiące, wpłacana na oprocentowane konto depozytowe. Betriebskosten (koszty eksploatacyjne) 2-3,50 euro/m² obejmują wodę, śmieci, sprzątanie, zarząd – rozliczane rocznie z możliwością zwrotu nadpłaty. Provision (prowizja pośrednika) maksymalnie 2 miesiące czynszu brutto przy umowie na czas nieokreślony, 1 miesiąc przy umowie do 3 lat.
Prawa lokatorów i procedury ochronne
Mietzinsüberprüfung umożliwia weryfikację legalności czynszu w ciągu 3 lat od podpisania umowy – przy zawyżeniu właściciel musi zwrócić nadpłatę z odsetkami 4% rocznie. Wniosek składa się w Schlichtungsstelle (komisja arbitrażowa) za opłatą 15-30 euro lub w sądzie dzielnicowym za 90 euro. Kündigungsschutz (ochrona przed eksmisją) – wypowiedzenie przez najemcę z 3-miesięcznym okresem, przez właściciela tylko z katalogu 30 powodów MRG. Eintrittsrecht daje prawo wstąpienia w umowę współmałżonkowi, partnerowi lub dzieciom po śmierci lub wyprowadzce głównego najemcy. Untervermietung (podnajem) dozwolony dla części mieszkania bez zgody właściciela, całości wymaga pisemnej zgody. Erhaltungspflicht nakłada na właściciela obowiązek napraw strukturalnych (dach, fasada, instalacje), na najemcy drobne naprawy do 150 euro. Mietervereinigung (stowarzyszenie lokatorów) oferuje pomoc prawną za składkę 30-50 euro rocznie, reprezentację w sporach, wzory pism. Ablöse (odstępne) za wyposażenie od poprzedniego najemcy legalne tylko za rzeczywistą wartość mebli/urządzeń, nie za samo prawo najmu. Digitaler Mietvertrag przez platformę ELMO zyskuje popularność, zapewniając transparentność warunków i automatyczne indeksacje.
